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傳說中高端住宅價格公示,為何引發一片驚呼?

新聞來源:互聯網  2018-12-08 21:21:27

還記得嗎?前不久樓市君在推文中提醒過,待新一批品牌房企項目出來后,其產品和價格將對市場和房價產生新的影響。日前,這批新盤代表中的“三府”首批次房源價格亮相,確實也引起了樓市震動。

金茂在常寧新區的金茂府、華潤置地在長安路電視塔東側悅府、中海在常寧新區的中海·長安府,以大平層和洋房為主,是傳說中的西安豪居“新三府”:地段價值高,產品新、價格新。

丨華潤置地·曲江九里

金茂府在其它城市的售價高出周邊品牌盤的30%-100%,華潤置地的悅府和中海的長安府,預期的價格都不低。11月28日,“三府”首批次房價公示:金茂府均價19330元/㎡,最低17100元/㎡;悅府均價20939元/㎡,最低19132元/㎡;長安府均價14720-18646元/㎡。作為豪居新代表,其價格都沒有達到房企預期的價位,業界為之嘩然!

為何?顯然與監管部門有意控制年度房價漲幅的態度有關。

從2017年下半年以來,物價部門走到房地產的前臺,嚴控新房價格,尤其是2018年下半年以來,控價更為嚴厲,不少盤前后批次房價沒漲,新盤價格預期高而公示價落差大,著實驚到了業界,為樓市實現從高熱到平穩,承受了許多。咱們要不要對物價部門的控價態度點個贊呢?

——壹——

巧的是,與悅府同受 “抑價”影響的,還有一個系出同門的11月份全新入市的曲江九里,本來開發商想買15000元/㎡,結果物價局審核時,備案均價定在了12974元/㎡。無獨有偶的是,金地曲江意境也是想賣15000元/㎡而被“抑價”到了13000元/㎡左右。

說到曲江,無疑是在2018年依然持續置業熱度的一個區域。金地曲江意境、中國鐵建·萬科翡翠國際、金地中心風華、中海曲江大城等無疑是區域內較有代表性的人氣熱盤。

丨曲江實景圖

金地曲江意境新推的兩棟高層348套房源,產品有83㎡兩室一衛、98㎡三室一衛、123㎡三室兩衛,均價12964元/㎡。11月12日結束登記,核驗通過數達到790個。這是該盤高層房源連續2次出現該狀況。

中海曲江大城自年初開盤以來,勢頭一直不錯。華宸組團新推的269套房源,有小高層97㎡三室一衛、117㎡和125㎡的三室兩衛,均價14924元/㎡;多層洋房165㎡四室和187-242㎡躍層等戶型,均價20274元/㎡。11月19日結束登記,意向登記核驗通過數411個。

11月26日,華宸組團再推296套房源,有125㎡三室二廳、165㎡四室、187-245㎡躍層,小高層均價15448元/㎡,多層洋房均價20414元/㎡。其價格比19日的高出140-500元/㎡,意向登記核驗通過83個,首度出現順銷情況。

金地中心風華的高層,均價在14000-15000元/㎡。年中開售以來,持續處于熱銷狀態。新近推出的333套房源,戶型有113㎡和128㎡的三室兩衛、143㎡的四室兩衛,均價14732元/㎡。11月16日結束登記,核驗通過數125個,出現順銷態勢。

中國鐵建·萬科翡翠國際近期推出39#、46#、47#三棟高層,共526套房源。46#、47#產品有90㎡兩室、130㎡-135㎡三室兩衛,均價13560元/㎡;39#有145㎡、155㎡及192㎡四室兩衛,均價14509元/㎡。12月1日結束登記,意向登記數達到3922個。

從這幾個熱銷盤中不難看出,當前曲江二期比較熱銷的依然是品牌影響力大的項目的高層產品,適合首改、改善或終極置業,均價12000-13000元/㎡。

——叁——

從曲江置業的特點看,新近入市的華潤置地·曲江九里的無疑是一個新選擇。該盤是個新盤,其占地規模、建筑形態、產品定位及地段發展等,很多人還不是很清楚,在此不妨簡要解讀:

項目是華潤置地2018年度西安新開6盤之一。位于曲江二期雁翔路三南環外,占地面積約225畝,總建面約55萬㎡,分為居住和商業兩個部分。住宅占地約166畝,建面約38萬㎡,容積率不高于2.5;建筑形態為洋房和小高層。商業占地約59畝,建面約17萬㎡,將打造成區域級商業中心。

丨曲江新區政務服務中心

從地段看,與曲江市民中心(行政辦公)、曲江二中(國際學校)、西北婦幼醫院、正榮彩虹谷為鄰,東側有西安新植物園、曲江管委會,南面是杜陵國家遺址公園所在,是曲江新興發展地段,是曲江二期的C位價值板塊。

衡量一個盤的地段價值,離不開交通、學校、商業這三個最核心的因素。從這三個核心要素看,目前華潤置地·曲江九里無疑占據優勢。

該盤與萬科、金地及中海盤相比,享有雁翔路-南三環甚至規劃地鐵8號線的交通便利、曲江二小及曲江一中等教育利好,項目對面就是正在建設中的國際中學,同時自身規劃建設有約17萬㎡的商業體,產品規劃有約2.3萬方BLOCK街區、青年精裝公寓、LOFT公寓等。從其體量和華潤商業運營的案列看,建成后無疑是區域級的品質商業中心。

丨華潤置地·時光里效果圖

這是曲江九里對區域的貢獻之一。同時也是項目區別于其它盤的一個顯著的配套亮點,也是加分點。

從教育資源占有度看,項目自建一個約5000㎡的品牌幼兒園,附近有曲江二小(項目所在地段2018年度歸入該校學區)、曲江二中(國際中學)等,從未來學區劃分和享有的教育體系看,還是比較全面的。

丨曲江國際中學效果圖

從社區景觀規劃看,曲江九里項目在園林打造上可謂下足功夫,為營造低密規劃的產品定位,采取重視文化意境的盛唐藝術為規劃理念,在不同樓棟組團之間打造不同樹種的景觀組團,呈現“春、夏、秋、冬”四景。

在營造低密舒適的環境的同時,曲江九里也注重社區功能性的規劃,在綠意盎然中打造老有所養、少有所樂的全年齡生活圈。從老人到小孩,每一個年齡層都能在這里找到自己的主場,環形跑道、羽毛球場、室外“健身房”、800㎡主題兒童游樂園讓父母寓教于樂與孩子共同成長。

丨華潤置地·曲江九里效果圖

目前該盤首批次房源正在接受意向登記。首推2#、5#、20#、21#、22#五棟樓,474套房源,建筑層高分別為17層-20層小高層。

其中,119㎡和138㎡戶型分布在5#、20#、21#、22#號樓,均為三室兩廳兩衛,套房設計;149㎡四室兩廳兩衛分布在2#樓,總高18層,2梯2戶。南向有大陽臺,寬達到7.8米,同時還帶有北向生活陽臺。該樓棟前面是11層洋房,同時對著小區的南北平沙落雁景觀帶,視野景觀極好,天氣好的時候可以看到秦嶺。

本次曲江九里推出的產品當中,138㎡的舒適三居最受歡迎。該戶型進門是一個入戶花園,戶型南北通過,動靜分區,且南向4米寬的主臥套房設計,舒適、奢闊。

從品牌號召力和建筑形態、規劃所展示的品質看,無疑適合剛需、首改和改善置業。

——肆——

從另一個維度看,物價局對華潤置地·曲江九里等盤的“抑價”,客觀上在購買時節省了成本,實際上也為樓盤后期的“溢價”埋下伏筆。因為物價局對精裝項目都做了精裝議價,事實上精裝成本遠遠沒有議價高。

選擇毛坯房還是精裝房,還需辯證看。裝修房子不是自己解決不了的問題,大不了全包也省事,但是地段和配套是要依靠政府來解決的,這個不是樓盤及個人之力能完成的。從介入成本和選擇產品角度,一味看中精裝,價格為先,而對地段、產品價值重視不夠,中長期看,其實也是一個隱性的損失。

不久前,柒少寫了篇稿子,說:最多五年,曲江面臨無新盤供應的局面,從而全面進入二手房市場。在私下里探討時,部分業界人士也認為,從目前的發展勢頭看,也許要不了五年,至多三年,曲江將面臨無新房供應的態勢。

綜合前文所述,目前介入曲江二期,是抓住了置業的相對較好的機會。而這個機會,能否抓住,最后還得由主觀因素決定。

 

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