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三四線的房子還能投資嗎?這個消息一出,答案進一步清晰了

新聞來源:互聯網  2018-12-08 22:47:13

  三四線城市的房產到底有沒有投資價值?這是奇哥近兩年談論得最多的話題,我也曾不止一次地提醒過:相比于需求強勁,資源優勢的一二線城市,三四線城市就是“甜蜜的陷阱”,但凡“不怕死”的大可以往里沖,聰明人誰都知道,當下三四線城市的高燒不退,不過是茍延殘喘,強弩之末。未來隨著調控政策向此蔓延,疊加需求透支殆盡,夸張點說,前兩年很多人拼了命也要搶奪的“香餑餑”,不僅會變得一文不值,最后等到房產稅等長效機制的到來,極其有可能成為拖垮投資炒房客的最后一根稻草。

  對于這一點其實早有征兆,很多業內專家和開發商高管都已經發出了警告:寶能地產總裁余英說,未來隨著調控的不斷深入,城市間分化會極其嚴重,一二線得益于龐大的人口和產業優勢,完全支撐得住。對人口外溢、產業發展嚴重不足的三四線城市,他建議有些投資房產或土地的人趕緊賣,落袋為安,把錢收在手上;

  無獨有偶,中原集體創始人施永青更一針見血地指出:一二線城市的限購政策,卻導致了大量購買力涌向三四線城市。三四線城市現在雖然說去庫存,但其實是替開發商去庫存。因為有些三四線城市供應量已經超過本地人口,這種背景下,買房的人卻不是自住,庫存只是從開發商手里轉到老百姓手里,這對中國造成的傷害更大。中國經濟要靠內需拉動,如果把資金困死在自己不用的房子里面,對內需的能力是有破壞作用的。簡言之就是,三四線樓市不是在拯救經濟,而是在困死經濟。

  事實也的確如此,三四線城市近兩年雖然在國家“去庫存”作用下,迎來了一輪后發補漲,多地房價已完成50%上漲,甚至是翻番上漲了,更有媒體報道稱,竟然有戴著“貧困”帽子的縣城房價也能破萬,足可見發展之畸形。奇哥始終覺得,不是靠人口和產業拉動自然上漲的房價都是虛的,最后都要從哪里漲起來,摔向哪去。

  奇哥曾多次撰寫文章分析過三四線城市這一輪瘋狂上漲背后的主因,歸納總結就三點:首先,三年棚改刺激。俗話說“大拆大建大發展,不拆不建不發展,小拆小建小發展”,這其實正是過去三年眾多三四線城市房地產發展與棚改的密切關系的真實寫照;其次,一二線調控重壓之下,資金大規模向政策較為寬松的三四線轉移,熱錢聚集,猛炒之下,一些被認為是“價格洼地”的三四線城市豈有不火之理;再者,開發商普遍覺得三四線城市有利可圖,拿地重心向此偏移,一大堆top20房企紛紛聚集于此,搶地擴張,疊加他們擅長搞造勢營銷,三四線城市想不漲都難。

  事實上這一切又是互相牽扯的,棚改誘惑著各大地產商紛紛搶灘登陸,而知名房企們入駐更吸引著外部熱錢扎堆匯集于此,帶來了人氣,更推升了房價。

  討論三四線城市未來是否有投資價值,其實還是看上述三大支撐三四線樓市發展的基本面是否依然存在,顯然隨著調控重心逐漸向三四線城市偏移,已經出現資金大筆向一二線回暖的跡象了,加上開發商被折騰了一圈后,也驀然發現,原來三四線城市也沒有多少賺頭,最近兩個月的土拍來看,其實很多排名靠前的地產商已經逐漸對三四線城市失去了信心,又開始偏向于在一二線城市深耕了。

  而最新的一則消息,更讓奇哥確定未來三四線的樓市真的要涼涼了!

  昨天,21世紀經濟報道稱:據悉,在2019年的棚改計劃中,政府購買棚改服務模式將被取消。具體而言,對于新開工的棚改項目,不得以政府購買服務的名義變相舉債或實施建設工程,而是要求以發行地方政府債券方式,也就是棚改專項債,以這種方式為主進行融資。簡單明了地說就是,融資模式變了,未來棚改就得發棚改專項債,也就是說讓你把債務放到明面上去說,這將直接導致棚改大范圍收縮,疊加此前部分城市取消“貨幣化安置”政策來看,未來棚改拉動樓市發展的模式可以宣告徹底結束了。

  這個消息一出,答案進一步清晰了:我們更有理由相信,三四線房地產已是強弩之末,未來房價下跌趨勢早已形成;恐怕更坐實了“三四線城市絕大多數房產沒有投資價值”的說法。

  總結來說就是,三四線樓市去庫存任務基本完成,棚改貨幣化即將落幕,這將深刻改變三四線房地產。可以預見,棚改貨幣化安置比例降低后,東北、西北和部分西南省份,以及主要城市群之外的三四線城市,銷售將會受到較大影響。從某種程度上,過去三年的棚改貨幣化去庫存對非大都市圈周邊的三四線城市住房需求有一定透支,從開發商庫存變成了居民庫存,我們預計那些沒有產業導入和人口流入的三四線城市房地產市場將面臨長達3-5年以上的供求格局調整。

  而這些還是在房地產稅等長效機制未出臺之前的局面,我早就說過,三四線城市真正的克星是房產稅,這個稅種一開征等于直接宣布三四線及其周邊城市的“死期”。那個時候人口流量和產業支撐的重要性就顯現出來了:三四線不像一二線,有絕對充足的購房和租房需求,多出來的稅收可以轉嫁到房價和租金上,畢竟大部分三四線城市都只是“空城”、“鬼城”狀態,本來持房沒什么成本,一旦風向轉變,在三四線城市持有房產也要多繳費,相信會引發拋房潮,到時候房價下跌是不可阻擋的。

  怪不得經濟學家鐘偉說,人口極度匱乏的三四線城市是沒有未來的,這里的房子自住尚可,絕對沒有投資價值可言。別看暫時很多投資客還在享受房價上漲,房子升值帶來的愉悅感,難以自拔,不出2年,他們會后悔自己沒有早早把這里的房子賣掉,沒有及早落袋為安。

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